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社長ブログ

2020年09月26日

不動産業務における本人確認「当事者の意思能力と行為能力」最重要事項!!

  不動産の売買契約にあたり、売主に於ける売買契約の「是非を判断できる能力(事理を弁識する能力)」が前提となります。この「是非を判断できる能力(事理を弁識する能力)」を「意思能力」と言いますが、「意思能力」を欠いた売買契約は「無効」であり、且つ絶対的なものであり、利害関係を有する全ての第三者、及び、売主の死亡後の相続人も主張できるのです。

 成人の場合、普通に「意思能力」を有し、売買契約も自らの意志だけで「有効」に行う事ができる

「行為能力」があります。

特に多いのが、高齢者で施設利用者(デイサービスや介護施設等)の方々の「意思能力」の確認です。

当事者能力の確認

売主「所有者」ご本人との面談はもとより配偶者・子供さん(法定相続人各位)・施設責任者も含む売却の状況確認がとても重要なポイントとなります。。。

売却依頼時(媒介契約締結時)以前の売却相談時から関係者を巻き込み売却相談に取り組み、関係者総意での売却活動から売買契約締結に臨む事が必要であろう。それが叶わないという事は、物件情報の信頼性や

買受希望人に対してご迷惑をかける余地が残るということ。。。。

是非を判断できる能力

 痴呆症進行の状況下においては、売却依頼時(媒介契約締結時)には「意思能力」が認められるも、売買契約締結時又は所有権移転手続きの段階で「意思能力」が認められない場合もあり、売買契約自体が

「無効」となる場合も実在します。

全ては権利保持者の権利を守るため、法律がこの事を担保しているということなのです。この事も関係者(配偶者・法定相続人等)には充分ご理解を頂きたい重要な要素なのです。

 不動産業者としては、この事を強く意識し、所有権移転手続きの際の司法書士さまに一任することなく、各々の立場・役割の中で最重要事項としての確認を実施し記録として保存するべき事と位置付けている。

 時の経過と共に、在り方の変化に伴う不動産売却という行為にも、ご先祖さまからの引継ぎ事項に、責任をもってご判断を頂く為に、「当事者の意思能力と行為能力」の確認には最大級の厳格性を以って臨みたい。。。。。!!

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