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社長ブログ

2020年06月04日

入居者トラブル解決編 「上階からの水漏れ」💦 いちご不動産 保険活用

 アパート「共同住宅」貸家等オーナーから建物管理・入居者管理等を受託してますが、避けられないのが各種トラブル・クレーム対応です。。。人的トラブルから物質的トラブルまで様々な案件があります。

どの業界でも起こるトラブル・クレーム・・・・💦

 今回は「上階からの水漏れ」対応について報告を致します。「ケーススタディ」

第一報はほとんどの場合被害者宅からの突然の電話による連絡から始まります。

①被害者の方にお願いをします。上階の方を訪ね、水漏れ個所の確認をしてもらいます。

上階の玄関付近のパイプスペースを見て頂き給水バルブを止めて頂くよう緊急ではありますがお願いをしております。(上階の方が留守であったり給水バルブが見当たらない事もこれは仕方無いことです。)

給水バルブの閉栓でもOK

②管理会社としては、部屋のマスターキーが在る場合、その部屋の鍵を持ち、タオル沢山とバケツとクレーム対応意欲「なんとかするぞ!!」を持って現地急行!!事務所待機者には、上階入居者への連絡と緊急入室のお願い・同意取り付けを行ってもらいます。

③現場到着後は真っ先に上階の給水バルブの確認(完全給水停止確認)を行い在宅の場合には同席にて原因確認と写真撮影に入ります。不在の場合は、入居者に連絡がとれるまで暫く待ち被害者宅対応に集中します。

④被害者宅は、気の毒な光景が目に飛び込みますが、我々が到着するまでに、被害を最小限にくい止められる活動にはどの被害者の方も自己防衛意識をフルに発揮される状況が伺えます。水漏れ事故の場合、天井に溜まった水を早く抜く事。これが第一です。水漏れに気付き水漏れ原因を止めるまでの水量を最小限に抑える事が重要です。天井はジプトンやボードが多く、水漏れ個所をドライバーで思いっきり突き刺し排水を確保します。(バケツ持参・入居者様のバケツや洗面器等)も借ります。頭が濡れるとかシャツが濡れる等小さい事。💦

⑤水漏れが止まるまでは暫く、拭き取りや片付け等を粛々とするのみです。状況にもよりますが、当日の居室で寝泊まり不能の場合(ショックで寝れない・この部屋に泊まりたくない・布団に被害等)はホテルの手配を直ぐ致します。現場写真撮影も重要な行為です。水が引くまで待つしか出来ないので入居者さまにも当面の生活環境の確保を打ち合わせさせて頂き、納得を頂くようお話をさせて頂いております。

⑥当日の内に加害者(上階入居者)より火災保険会社(損害保険)への事故報告をして頂きます。(以後の対応は管理会社で致します。)修繕見積もり費用・引っ越し費用・ホテル代・家財損害一覧表の提出等、保険会社様の指示のもと現場対応を取って参ります。

⑦オーナー様へはポイントを時系列に報告し、現場復旧後の被害者様へのお詫びと損害物の損害金をお届けし示談交渉へと繋げます。いずれにしても被害者さまには一切の過失は無く、弁償とお詫びをさせて頂きご了承を頂くよう対応をさせて頂いております。(オーナー様は、被害者様には最大限の対応をしてあげて下さい!!と言われます。。。。。)

ケースとしてはこの事故の機会に転居を考えられる事もあり、対応はさまざまです。

また上階の入居者の過失では無く、共用部配管(上水・排水)からの水漏れというケースもありますが、この場合はオーナー様の保険(施設賠償責任特約付き)で対応をさせて頂いております。臨時費用特約付きをお勧めしており、当社諸経費(立会い料や手配料等)も担保頂いております。

施設賠償責任特約 参照サイト 損保ジャパン ↓  ↓

 https://faq.sompo-japan.jp/sumai/faq_detail.html?id=80234

 管理会社としては、様々な現象に対し保険活用も大きなアイテムであり、案件により入居者様の加入保険かオーナー様の加入保険対応かを判断し適時対応させて頂いております。

必然的に入居者様の賃貸借契約更新時の保険更新契約も重要な手続きとなっております。

契約の保険会社を定めておりませんので、オーナー様、入居者様それぞれのご関係先での保険契約で結構です。。。。

当社保険代理店保険会社

Chubb損害保険株式会社(チャブ保険)→https://www.chubb.com/jp-jp/

SBI日本少額短期保険株式会社→https://www.n-ssi.co.jp/catalogue/

*事故発生時には大変頼りになる各種保険会社の担保・補償内容(契約内容)を充分にご理解下さい!!