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社長ブログ

2020年08月26日

農用地「田」「畑」の売却相談 先ずは現状認識・環境認識から!!

 不動産業「宅地建物取引業」における「農地」の売買は宅地建物取引業に該当しない!!との意見を伺ったことはあるが、「農地」⇔「農地」の売買取引は農地法3条の許可を要するが宅地としての取引とならず、仲介手数料での請求では無く、書類作成事務手数料として成功報酬を頂いております。

農地法3条(砺波市HP) ☛ https://www.city.tonami.toyama.jp/service/1307587424.html

農地の転用「農地法5条許可を要する案件」については「農地」以外の「宅地」「雑種地」となるので宅地建物取引業法の適用する範囲となり、重要事項説明書や売買契約書作成による対応が必要となってきます。

農地法5条関係(砺波市HP参照) ↓   ↓   ↓

https://www.city.tonami.toyama.jp/doc/service/76/1307587876/s/doc_2.pdf?1311753650

農地の売買では農地法や農業振興地域の網かけ等、農政の政策による規制の在る事を前提としております。

農地として土地利用の制限をかける事により食料の自給や管理・保護を政策として国土の利用が促進されている事をご理解下さい。

農業振興地域(農林水産省HP) ☛ https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/

 「田」「畑」☛「でんばた」の売却の相談時にはこのお話をさせて頂きながら進めております。

近年は「相続による農地の取得」により①管理ができない。②営農事業者に耕作委託③今のうちに売却処分をしておきたい。特に③の相談が増えてきました。。。。

市街化区域内の「農地」は「転用」を促進する区域でもあり、宅地としての需要もあるので、「流通性は高い」と言えますが、反面、市街化区域以外の「農業振興地域」では農地としての購入需要は乏しく流通性に欠ける事を一般論としてお話させて頂いております。個別具体的には規模や特性・属性等により物件の扱い方の提案となりますが、誰でも取得できる訳では無い「農地」については所有者としての必要な知識を身に付けて頂き今後の判断の基準として頂きたいと思っています。

相続による農地の取得(砺波市HP)☛ https://www.city.tonami.toyama.jp/service/1307588724.html

 ここでは、砺波市だけの政策とみられるが、全国押しなべて同様の見解であることをご理解下さい。

南砺市も小矢部市も高岡市でも基本的な概念は同様です。

 売却への知識とご理解を頂ければ、希望価格を伺い買受人さまを探す活動となります。当該農地の耕作者様や隣接農地の所有者、そして近隣農地所有者へと、徐々に範囲を広めながらの購入希望者探しとなる訳です。近年は積極的に農地を取得されたい要望も少なくなり「金銭対価はいらないから処分したい」「タダでいいから処分したい!!」という希望に沿えないケースも出てきました。

 不動産業者として「農地」を扱う場合の留意点として、①土地利用の連続性を阻害してはいけない。②周辺農地への配慮③環境変化への配慮等を重要視した対応を心がけています。

 とは云うものの農地法5条の規定はそれらを審査するものであり、事前に隣接農地所有者の同意や区長様の了承、土地改良区での承諾と市役所の農業委員会での審査を経て富山県知事名での許可となりますので、私ごときが心配せずとも各種役割の中で充分な審議がなされるものです。そんなことも売却相談時にお話しをさせて頂いております。

 農地法3条・4条・5条等の行政手続き申請については専門家である行政書士にて書類の作成をお勧め致します。当社では砺波市役所近くのスパーダーマンでお馴染みの「三輪行政書士事務所」をお勧めしております。専門分野はやはり専門家に任せたい。。。。

三輪行政書士事務所 ☛ https://www.ichigo-fudousan.co.jp/1838

 砺波市農業委員会でも個別相談や規制などの説明や農業振興地域の概要を情報開示頂けます。

山林や「田」「畑」空き家・空き地の管理・売却相談・相続相談等それぞれの立場でのお悩みが目立つように感じております。。。

先ずは、現状認識と知識の修得です。微力ながらアドバイスさせて頂きますので、自己責任の意識を以ってお問い合わせ下さい。。。。👣

農業振興地域の閲覧

㈱いちご不動産HP ☛ https://www.ichigo-fudousan.co.jp/