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社長ブログ

2021年12月24日

「空き家売却相談」調査・査定報告 ケーススタディー☆彡砺波市 いちご不動産

大型農家住宅(空き家)の売却相談・・・

 空き家(土地・建物)の売却を受託する場合の調査・査定・報告にあたり、注意点と押さえておきたいポイントについて・・・・

 現況調査報告について、不動産のみならず、どの業種においても言える事は、その客対(対象)がどういゆ状態なのか現況調査及び現状認識が第1歩となります。

不動産に於いても土地の権利が所有権か借地権か、現況を確認しながら、建物については登記が完了しているか未登記か、やはり現況確認が重要となるもの。

 今回の相談案件は砺波市郊外の1戸建て農家住宅(現況空き家)で相続人が県外在住。ホームページにアクセス頂き応対させて頂いたもの。。。

相談者(相続人・売主)様も何をどうしていいか良くわからないのが現実・・・

 砺波市空き家バンクでのお問い合わせも同時になされ、市役所ご担当者からも連絡を頂き、相続人・空き家バンク・不動産業者の連携を以って情報発信する事になりました。

不動産業者として調査・査定・報告させて頂いた内容は、①建物表題登記(古いもの)のみなされており、相続登記と現況での表示・保存登記の必要性と概算費用②土地境界確定測量の意味合いと概算費用見積もり。③敷地内墓石の概算撤去費用と地目変更登記費用(墓地→雑種地)④敷地・建物内費用の残置物撤去費用の概算費用を見積もりと不動産価格査定書と同時に提出をさせて頂きました。

今回概算見積金額明細

*相続登記費用:約130,000円 司法書士

*建物表示保存登記:約200,000円 土地家屋調査士

*確定測量費用:約700,000円 測量士

*墓石撤去処分費用:約200,000円 石材店

*墓地地目変更登記費用:約50,000円 土地家屋調査士

*敷地内残置物撤去処分費用:約650,000円 残物撤去業者

墓石

本ケースではざっと200万円近くの経費がかかる事の実情をご理解頂きました。

各種(見積依頼先)の業者さまは当方関係各位であり相続人(相談者・売主)さまのルートでの業者様をご利用頂いても全く構いませんが、必要経費の意味合いを充分ご理解頂きご判断下さい。

(売却代金を以って諸経費に充てる事は可能です。)

確定測量は必ずしないといけませんか?

農家住宅の場合、隣接する農地(田・畑)も自分所有のケースが多いですが、土地・建物のみ売却になると隣接地の農地との境界確定(特定)は必須となります。

境界の不確定な不動産は必ずトラブルになるので、その事をご認識下さい。購入者にその事を理解して頂く事も物件の価値を高める事に繋がります・・・。

売却希望価格と必要経費が判明すると、譲渡所得税の概算も計算でき、実質手取り額の目途が判明します。

場合によっては、売却できても資金の持ち出し(マイナス収支)になるケースもあり、売却相談段階でこの事を掴んで頂く事が、早期売却処分に繋がる事は言うまでもありません・・・。

実質どうなのか・・・

現実には空き家になってからこのようなことが表面化することが殆どですが、やはり現状認識実質どうなのか、その事をまず掴んで頂く事を提案させて頂いております。

正確な現状認識を以って正確なご判断を頂く事が相続人様(空き家の売主・関係者)にとって早期売却の大きなポイントとなる事をご認識下さい。

(買受人様に対する不安要素の排除)

あれもしない、これもしたくない、それはできない、そんな物件を取得される買受人様に今のところ出会っておりません・・・。

売れる理由と売れない理由はその辺りがポイントかと・・・。